Discussion: Investissement immobilier

Hier rfi a interviewé un professeur vietnamien :
Il dit que les paysans de banlieue vendent leur terres a un prix souvent très correcte. Ils récupèrent ainsi un gros magot. Seulement comme les terres agricoles deviennent rares et ils n'ont aucune formation, ils perdent rapidement leur magot et deviennent chômeurs dans les villes. Je me demande si c'est 100% réalité ?

Envoyé par HUYARD Pierre

Pour spéculer il faut d'abord de la demande et ensuite de la rareté.
La demande, ce sont les surfaces de bureaux, commerces et habitations,
La rareté, ce sont les terrains.
En fait les terrains ne sont pas si rares que ça, mais ils sont entre les mains de quelques happy fews (principalement des administrations) qui les lâchent au compte goutte.
Comme il n'y a pas de fiscalité qui pousse à libérer le foncier non bâti, le prix du foncier part a la hausse pour la plus grande joie des détenteurs (des droits) du sol et des différents intermédiaires qui jouent, pour le moment, sur du velours.
Il faudrait un grand coup de poing venant d'en haut pour que ça change.
Mais tant que cela ne gène pas la croissance et le développement du pays, ça risque de continuer un certain temps. Le jour où ça changera, il faudra mieux être prévenu avant tout le monde, sinon,…

Envoyé par BenP

Les chiffres que tu donnes sont des agrégats (de grosses moyennes générales, si on veut...), alors que l'immobilier n'en représente qu'une partie. Il est donc tout à fait possible qu'il y ait un écart conséquent entre une variable seule, et le mix de toutes les données...

Entre parenthèses : c'est aussi à cause de ce genre d'écart que les crises surviennent...

Merci Pierre et BenP

Donc si l'immobilier est seulement basé sur l'offre et la demande (Bid/Ask) et aucun contrôle de régulation n'est effectué, le jour où les "Hedfunds" relâchent leurs stocks d'immobilier pour solder leurs positions, ce sera le jour J et la chute sera brutale ?

Mais quand ? Qui sait ?
NVTL

Re bonjour pour les français et bonsoir aux Vietnamiens

alors plusieurs réponses :

Envoyé par BenP

Hum... Je ne connaissais pas du tout la situation immobilière au Cambodge...
C'est ennuyeux, et même très embêtant... Quand ça va péter, ça va se propager partout de manière encore plus dangereuse et rapide...

Je le sens très moyen, ce coup-là...



Tu sais, a priori, ces fonds sont illimités... C'est le grand pouvoir de la finance (et ce pourquoi je déteste ça : tu joues avec de l'argent que tu n'as même pas...)

C'est comparable aux financements américains : c'est quasiment un devoir pour tout citoyen vivant dans ce pays de continuer à s'enfoncer dans les dettes...

Bref, les fonds ne manqueront, en théorie, jamais...

Ce qui peut manquer, répétons-le encore, c'est la confiance des investisseurs...

Tu as tout a fait raison mais quelques éléments permettent de dire que cette théorie trouve une oreille en "haut" et que la situation n'est pas aussi limpide :

La propagation déraisonnée des crédits a pousser le gouvernement a réajuster les taux d'intérêts ils sont passé de 7% à 20% (voir 25 à un certain moment) et sont aujourd'hui aux alentours de 15%.
Emprunter aujourd'hui au Vietnam coute beaucoup plus cher.

La majorité pour ne pas dire la totalité des investissements immobiliers sont le fait de sociétés (à capitaux étranger ou non) ayant un plan d'exploitation visant a rentabiliser l'investissement (hôtel, restaurant, boutiques etc ...) et même si la spéculation immobilière serait "rentable" à première vue ce n'en est généralement pas la finalité (sur le papier en tout cas).

La pure spéculation est généralement le fait de locaux et le plus souvent sur de tout petits terrains profitant justement de ces investissement a plus long terme (j'ai 200m, si un hôtel 3* se construit en face de chez moi je peux le revendre 3 fois plus cher etc ...)

Envoyé par NoiVongTayLon

Merci Kenzo pour l'infos, c'est très intéressant !

Je me demande, pour un pays comme le Vietnam, avec un taux de croissance du PIB d'environ 8,3% et un taux d'inflation à peine 7,5%, comment les prix d'immobilier avaient flambé de cette façon là ?

Tout comme le Vietnam, observons le pays à côté, le Cambodge, les prix d'immobilier ont aussi flambé d'une façon hallucinante et déraisonnable depuis 2 ans...

Les spéculateurs possèdent-ils des fonds colossaux pour en assurer les transactions immobilières ?

Qu'en penses-tu ?
A suivre...
NVTL

Comme dit precedement les capitaux proviennent en majorité de l'étranger, on peut les qualifier de "réels" (a savoir ils rentrent dans le circuit économique).

Les spéculateurs sont les Vietnamiens ayant encaissé ces capitaux, on peut donc penser qu'ils possèdent les fonds nécessaires a leurs opérations.
Il est très compliqué pour un fond étranger de spéculer, les démarches administratives sont très compliquées et si tu ne connais pas les 15 personnes à "rencontrer" (note les guillemets )tu peux mettre plus de 2 ans a vendre ou acheter.

En revanche, selon la très sérieuse mission eco vietnamienne, l'inflation depuis janvier 2008 serait de 14% a 16%.

Je pense que c'est cette dernière statistique qui a fait réagir les autorités.

Envoyé par HUYARD Pierre

Pour spéculer il faut d'abord de la demande et ensuite de la rareté.
La demande, ce sont les surfaces de bureaux, commerces et habitations,
La rareté, ce sont les terrains.
En fait les terrains ne sont pas si rares que ça, mais ils sont entre les mains de quelques happy fews (principalement des administrations) qui les lâchent au compte goutte.
Comme il n'y a pas de fiscalité qui pousse à libérer le foncier non bâti, le prix du foncier part a la hausse pour la plus grande joie des détenteurs (des droits) du sol et des différents intermédiaires qui jouent, pour le moment, sur du velours.
Il faudrait un grand coup de poing venant d'en haut pour que ça change.
Mais tant que cela ne gène pas la croissance et le développement du pays, ça risque de continuer un certain temps. Le jour où ça changera, il faudra mieux être prévenu avant tout le monde, sinon,…

Aussi d'accord avec toi, les administrations restent les plus grandes détentrices de titres de propriété (on est quand même dans un pays communiste ) et ce pour une très bonne raison, la plupart des terrains cédés en vue d'une exploitation commerciale le sont sous forme de location à 20 ans, 50 ans, voir même 70 ans pour les plus débrouillards.
Les achats de titres de propriété a perpétuité sont très rare.

En revanche j'ai du mal à saisir pourquoi les autorité décideraient comme ça du jour au lendemain d'inonder le marcher de terrains peu chers (ou alors a condition de le réserver a une certaine catégorie de personne etc ...).

Envoyé par NoiVongTayLon

Merci Pierre et BenP

Donc si l'immobilier est seulement basé sur l'offre et la demande (Bid/Ask) et aucun contrôle de régulation n'est effectué, le jour où les "Hedfunds" relâchent leurs stocks d'immobilier pour solder leurs positions, ce sera le jour J et la chute sera brutale ?

Mais quand ? Qui sait ?
NVTL

C'est une logique toute mathématique indémontable en effet mais justement elle est trop mathématique !!!

Il ne faut pas perdre de vue que nous sommes au Vietnam un pays d'une superficie dont la superficie ne fait que la moitié de la France et dont la population est supérieure de 30 millions d'âme.

Il faudra toujours se loger, travailler se nourrir.

Voila, pour ceux passant à proximité de Hoi An je serais ravi de partager une tiger beer ou n'importe quoi d'autre au bord de cette charmante rivière

Envoyé par NoiVongTayLon

Mais quand ? Qui sait ?

Bientôt...

... pour ne pas dire "trop tôt"...

Envoyé par kenzo

La pure spéculation est généralement le fait de locaux et le plus souvent sur de tout petits terrains profitant justement de ces investissement a plus long terme

Oui, c'est très bien de le préciser, d'ailleurs...

Envoyé par kenzo

En revanche, selon la très sérieuse mission eco vietnamienne, l'inflation depuis janvier 2008 serait de 14% a 16%.

Je pense que c'est cette dernière statistique qui a fait réagir les autorités.

Ouaip : on est d'ailleurs loin des 9-10% anticipés l'année dernière...
... ceci expliquant cela...

Envoyé par kenzo

Voila, pour ceux passant à proximité de Hoi An je serais ravi de partager une tiger beer ou n'importe quoi d'autre au bord de cette charmante rivière

Et moi, j'en profite pour te remercier de ton intervention...

Envoyé par BenP

Et moi, j'en profite pour te remercier de ton intervention...

De même, merci Kenzo pour les infos

Juste une question, tu dis que l'inflation depuis 2008 serait de 14% voire 16% ??
Pourtant les prévisions des banques étrangères (BMCD, Deutsche Bank...) maintiennent le chiffre 7,6%, qui dit mieux ?

Sinon, bois un Tiger pour moi et je prendrai un verre de vin pour toi



NVTL

Envoyé par NoiVongTayLon

De même, merci Kenzo pour les infos

Juste une question, tu dis que l'inflation depuis 2008 serait de 14% voire 16% ??
Pourtant les prévisions des banques étrangères (BMCD, Deutsche Bank...) maintiennent le chiffre 7,6%, qui dit mieux ?

Sinon, bois un Tiger pour moi et je prendrai un verre de vin pour toi

NVTL

Ma source provient de la mission économique de l'ambassade française
vietnamienne et les chiffres datent de février 2008

Ce site est d'ailleurs a mon humble avis une mine d'informations (les rapport les plus exhaustifs y sont payant)

Pour ceux que ça intéresse je remet le lien : Vietnam : exportation, exporter, vendre, implantation, investir, s'implanter

De plus j'ai tendance à donner moins de crédit aux infos provenant des banques, les récents scandales et autres galvaudassions me poussent à penser que j'ai raison.

Envoyé par kenzo

Ma source provient de la mission économique de l'ambassade française
vietnamienne et les chiffres datent de février 2008

Ce site est d'ailleurs a mon humble avis une mine d'informations (les rapport les plus exhaustifs y sont payant)

Pour ceux que ça intéresse je remet le lien : Vietnam : exportation, exporter, vendre, implantation, investir, s'implanter

De plus j'ai tendance à donner moins de crédit aux infos provenant des banques, les récents scandales et autres galvaudassions me poussent à penser que j'ai raison.

Merci Kenzo pour la précision et le site

En effet, les banques, payées par les Tiers, ont la tendance de "trafiquer" un peu les chiffres, vu les dernières scancales financières on se demande si elles sont encore crédibles ?

Au plaisir de te lire encore...
NVTL

Envoyé par NoiVongTayLon

Juste une question, tu dis que l'inflation depuis 2008 serait de 14% voire 16% ??
Pourtant les prévisions des banques étrangères (BMCD, Deutsche Bank...) maintiennent le chiffre 7,6%, qui dit mieux ?

Alors là, je me marre bien... Ils en ont de bonnes, les banques : sortent-ils des chiffres aussi irréalistes juste pour amuser la galerie, ou pensent-ils vraiment qu'il y a des gens qui vont les gober ?

Alors, de deux choses l'une : soit ce chiffre a été donné car il a été calculé sur de très mauvaises bases (et là, on peut se poser des questions...)
Soit, et c'est ce que je crois, ces 7,6% ont été donnés afin de rassurer et d'accroître la confiance...

Ah si, autre alternative : ce taux d'inflation ne prend en compte qu'une partie des prix, en écartant certains autres (au hasard : l'immobilier !)... Un peu comme quand on dit que le taux de chômage français est bas (si on savait à partir de quoi il est calculé, on aurait peur...)

Envoyé par NoiVongTayLon

De même, merci Kenzo pour les infos

Juste une question, tu dis que l'inflation depuis 2008 serait de 14% voire 16% ??
Pourtant les prévisions des banques étrangères (BMCD, Deutsche Bank...) maintiennent le chiffre 7,6%, qui dit mieux ?

NVTL

Ce n'est pas si idiot : le marché de l'immobilier est encore semi clandestin puisqu'on paye de particulier à particulier en liquide.
pour l'alimentation, les 3 marchés (hors taxe ? Producteur-au-consommateur ?) à coté de chez moi ont 3 prix différents : marché de la cité (pauvre, pas cher) marché du village (normal) marché au pied des tours de bureau (cher)

Oui, et puis il faut savoir ce que chacun inclut dans l'inflation.

Le pannier de la ménagère a officiellement augmenté de 12.63% du 1er Janvier au 31 Décembre 2007. Puis on l'a recalculé d'une autre manière, et il arrive à 8 et quelques %.

Et ca ne comprend que le pannier de la ménagère: ni le foncier (qu'on ne consomme pas), ni les matériaux et services de construction (Ce qui se comprend bien), ni même le pétrole et les produits raffinés, ce qui est pour le coup tout-à-fait discutable.

Surtout que ces derniers sont l'objet d'augmetnations très fortes, d'une part parce que le prix du brut augmente (il a passé $100 le baril cet hiver, contre $11 en 99, par exemple --et il ne va pas redescendre à ce niveau, ca c'est de l'histoire), mais aussi parce que le Vietnam qui subventionnait les produits raffinés pour booster la croissance est en train de lever ces subventions qui côutent trop cher et financent aussi la croissance du Cambodge et du Laos par voie de contrebande.