Investissement immobilier

bonjour kenzo1
disons quels sont les avantages de ta solution?
si je suis viet kieu ou etranger marie a une vietnamiene je peux acheter.
Seulement pour les 100% occidentaux alors? mais je peux aussi bien creer ma propre societe, sinon je risque de payer des intermediares…
Sinon sur Hoi an, la penurie est elle toujours vraie? j’avais entendu dire que le nombre de logements est largement suffisant..
a+

Avec la récession actuelle aux Etats-Unis + rehausseur de crédit… est-ce le début de la fin de la « bulle immobilière » au VN ?

Les banques seront elles encore prêteuses des sous aux investisseurs dans les projets immobiliers ? :heat:

Si l’investisssment se fait par fonds propre, le ROE risque de passer largement en deçà de 10%, qui me semble désormais optimiste :bigsmile:

Qu’en pensez-vous ?
NVTL:kimouss:

Tu as parfaitement raison NVTL, le gouvernement Vietnamien a ce mois-ci exigé des banques vietnamiennes de renforcer leur ratio prêts/fonds propres, ce qui ne peut se faire que par un durcissement des conditions de crédit (hausse des taux et sélection plus rigoureuse des dossiers).
En contrepartie, les banques devraient augmenter la rémunération des dépôts, pour collecter des liquidités.

Ces mesures ont pour but d’éviter une crise par trop d’émission sur le Dong qui ne cesse de baisser.

Il est possible qu’une crise sur l’immobilier se dessine, voire une crise financière, les banques Vietnamiennes étant déjà plombées par la gestion des années passées (nombeux contentieux) et tardant trop à ouvrir leur capital à des banques étrangères.
Mais c pas pour tout de suite.

Par « renforcer le ratio prêts/fonds propres », tu veux bien sur dire le réduire.

Quant à trouver qu’elles tardent « trop » à ouvrir le capital aux banques étrangères, ce suppose que ce soit évidemment un bien, ce qui est de l’ordre de l’idéologie.

En fait, ça existe déjà… la BNP a déjà pris 10 % du capital de l’OCB banque (6e banque vietnamienne).:bye:

La crise financière… Je l’avais prédit il y a bien des mois déjà !!!

C’est toujours comme cela, quand on veut aller plus vite que la musique et que les comptes ne sont pas toujours très clairs…
Après, il y a des gens qui s’étonnent !!!

Mais, comme le disait mon prof de finance à tout bout de champ : « There is no free lunch ! » (la grande règle financière à comprendre absolument !)

Salut tous,
Euh!!! L’immobilier est vraiment fou à Saigon en ce moment!
Ce matin j’ai téléphone à mon cousin pour souhaiter bonne année.
Il m’a dit que il a vendu son terrain 600 m2 pour 6 milliards de dong. Je n’en crois pas mes oreilles car il a acheté il y a 7 mois pour 3 milliards de dong!
Mon dieu!

Je connais un peu la finance, mais je ne connais pas encore cette règle :ok:

En effet, bien heureux à ceux qui quittent le navire avant qu’il soit coulé :petard:
L’éclatement de la « bulle immoblière » est pour quand ?:heat:

« There is no free lunch » : littéralement « il n’y a pas de repas gratuit »
Cela veut tout simplement dire qu’on ne peut pas gagner d’argent, en finance, sans prendre un minimum de risques (sauf magouille…).

Cela va arriver vite, j’en suis convaincu… Tout est une question de confiance…

Moi, je me demande surtout quelle sera son ampleur… Car il est possible que cela se fasse en douceur aussi…

En effet, bien heureux à ceux qui quittent le navire avant qu’il soit coulé :petard:
L’éclatement de la « bulle immoblière » est pour quand ?:heat:

Salut NVTL,
Je pense « la bull immobilière » éclatera un jour mais je vois de milliers personnes sont riche
grâce à cette opportunité. Le mois de mai dernier Je suis partir là bas en courant juste pour acheter un petit terrain pour mon installation cette été… car j’avais peur que l’immobilier
s’en vole sans limiter! Si je attends juste à le mois Août cette année!!…….C’est sur que je n’ai pas assez d’argent pour acheter!
Je connais un VietKieu de US, il vit entre Saigon et Sacremento. il achete tous les terrain en prêter le nom de son Père et revend quand l’immobilier monte ! il possède la bénéfice plus de 2 millions 700.000 dollars en seulement 3 ans! C’est fou! c’est fou! C’est mon pote qui vit au Campus à Université à Saigon dans une chambre 10m2 avec 5 autres étudiants il y a seulement 12 ans! :wink2:

Salut BenP,
OK, celà veut dire « No Risk, No Return« …
Quant au éclatement, à mon avis ce sera brutal ! Et j’ai bien peur une dévaluation inévitable :jap:
NVTL

@NoiVongTayLon 45198 wrote:

Salut BenP,
OK, celà veut dire « No Risk, No Return« …
Quant au éclatement, à mon avis ce sera brutal ! Et j’ai bien peur une dévaluation inévitable :jap:
NVTL

Une semaine avant la crise qui arrivera dans quelques années, le marche sera encore tres bon. BenP, faudra que tu t’entraine a faire des prévisions plus précises :pleasantry:
C’est un espèce de jeux de hasard et beaucoup de Vietnamiens aiment ca. Seulement il faut avoir un horoscope conforme car par exemple un type a achete le terrain d’un mes voisin (ou il y a le grand arbre dont je mange les fruits) et maintenant, il ne peut pas le vendre ou a un prix tres bas.

Bonjour
Une veritable Crise aura effectivement lieu, pour l’instant je pense que c’est juste une petite mise
en condition, histoire de voir !!
Amicalement.

salut Kenzo
Merci pour ces témoignages en direct sur le terrain. Il faut souhaiter que les locaux comme tu les nommes ,ne souffrent pas trop de cette inflation des prix de l’immobilier.On te souhaite d’aboutir rapidement à la régularisation de ta situation administrative qui te donnera certainement plus de latitude et de possibilités pour ton implantation au Viêtnam.
Puisque tu es à Hoi An, va goûter un Cao Lâu au resto Sao Mai (48 Bach Dang, sur le quai près du marché) , c’est là ou j’ai mangé le meilleur.

Merci Kenzo pour l’infos, c’est très intéressant !

Je me demande, pour un pays comme le Vietnam, avec un taux de croissance du PIB d’environ 8,3% et un taux d’inflation à peine 7,5%, comment les prix d’immobilier avaient flambé de cette façon là ?

Tout comme le Vietnam, observons le pays à côté, le Cambodge, les prix d’immobilier ont aussi flambé d’une façon hallucinante et déraisonnable depuis 2 ans…

Les spéculateurs possèdent-ils des fonds colossaux pour en assurer les transactions immobilières ?

Qu’en penses-tu ?
A suivre…
NVTL:jap:

Les chiffres que tu donnes sont des agrégats (de grosses moyennes générales, si on veut…), alors que l’immobilier n’en représente qu’une partie. Il est donc tout à fait possible qu’il y ait un écart conséquent entre une variable seule, et le mix de toutes les données…

Entre parenthèses : c’est aussi à cause de ce genre d’écart que les crises surviennent…

Hum… Je ne connaissais pas du tout la situation immobilière au Cambodge…
C’est ennuyeux, et même très embêtant… Quand ça va péter, ça va se propager partout de manière encore plus dangereuse et rapide…

Je le sens très moyen, ce coup-là…

Tu sais, a priori, ces fonds sont illimités… C’est le grand pouvoir de la finance (et ce pourquoi je déteste ça : tu joues avec de l’argent que tu n’as même pas…)

C’est comparable aux financements américains : c’est quasiment un devoir pour tout citoyen vivant dans ce pays de continuer à s’enfoncer dans les dettes…

Bref, les fonds ne manqueront, en théorie, jamais…

Ce qui peut manquer, répétons-le encore, c’est la confiance des investisseurs…

Pour spéculer il faut d’abord de la demande et ensuite de la rareté.
La demande, ce sont les surfaces de bureaux, commerces et habitations,
La rareté, ce sont les terrains.
En fait les terrains ne sont pas si rares que ça, mais ils sont entre les mains de quelques happy fews (principalement des administrations) qui les lâchent au compte goutte.
Comme il n’y a pas de fiscalité qui pousse à libérer le foncier non bâti, le prix du foncier part a la hausse pour la plus grande joie des détenteurs (des droits) du sol et des différents intermédiaires qui jouent, pour le moment, sur du velours.
Il faudrait un grand coup de poing venant d’en haut pour que ça change.
Mais tant que cela ne gène pas la croissance et le développement du pays, ça risque de continuer un certain temps. Le jour où ça changera, il faudra mieux être prévenu avant tout le monde, sinon,…

Hier rfi a interviewé un professeur vietnamien :
Il dit que les paysans de banlieue vendent leur terres a un prix souvent très correcte. Ils récupèrent ainsi un gros magot. Seulement comme les terres agricoles deviennent rares et ils n’ont aucune formation, ils perdent rapidement leur magot et deviennent chômeurs dans les villes. Je me demande si c’est 100% réalité ?

Merci Pierre et BenP:bye:

Donc si l’immobilier est seulement basé sur l’offre et la demande (Bid/Ask) et aucun contrôle de régulation n’est effectué, le jour où les « Hedfunds » relâchent leurs stocks d’immobilier pour solder leurs positions, ce sera le jour J et la chute sera brutale ?

Mais quand ? Qui sait ? :heat:
NVTL:jap:

Bientôt…

… pour ne pas dire « trop tôt »…

Oui, c’est très bien de le préciser, d’ailleurs…

Ouaip : on est d’ailleurs loin des 9-10% anticipés l’année dernière…
… ceci expliquant cela…

Et moi, j’en profite pour te remercier de ton intervention…

De même, merci Kenzo pour les infos :bye:

Juste une question, tu dis que l’inflation depuis 2008 serait de 14% voire 16% ??
Pourtant les prévisions des banques étrangères (BMCD, Deutsche Bank…) maintiennent le chiffre 7,6%, qui dit mieux ? :confused:

Sinon, bois un Tiger pour moi :drinks:et je prendrai un verre de vin pour toi

NVTL :jap:

Merci Kenzo pour la précision et le site :bye:

En effet, les banques, payées par les Tiers, ont la tendance de « trafiquer » un peu les chiffres, vu les dernières scancales financières on se demande si elles sont encore crédibles ?

Au plaisir de te lire encore…
NVTL:jap:

Alors là, je me marre bien… Ils en ont de bonnes, les banques : sortent-ils des chiffres aussi irréalistes juste pour amuser la galerie, ou pensent-ils vraiment qu’il y a des gens qui vont les gober ?

Alors, de deux choses l’une : soit ce chiffre a été donné car il a été calculé sur de très mauvaises bases (et là, on peut se poser des questions…)
Soit, et c’est ce que je crois, ces 7,6% ont été donnés afin de rassurer et d’accroître la confiance…

Ah si, autre alternative : ce taux d’inflation ne prend en compte qu’une partie des prix, en écartant certains autres (au hasard : l’immobilier !)… Un peu comme quand on dit que le taux de chômage français est bas (si on savait à partir de quoi il est calculé, on aurait peur…)

@NoiVongTayLon 47707 wrote:

De même, merci Kenzo pour les infos :bye:

Juste une question, tu dis que l’inflation depuis 2008 serait de 14% voire 16% ??
Pourtant les prévisions des banques étrangères (BMCD, Deutsche Bank…) maintiennent le chiffre 7,6%, qui dit mieux ? :confused:

NVTL :jap:

Ce n’est pas si idiot : le marché de l’immobilier est encore semi clandestin puisqu’on paye de particulier à particulier en liquide.
pour l’alimentation, les 3 marchés (hors taxe ? Producteur-au-consommateur ?) à coté de chez moi ont 3 prix différents : marché de la cité (pauvre, pas cher) marché du village (normal) marché au pied des tours de bureau (cher)

Oui, et puis il faut savoir ce que chacun inclut dans l’inflation.

Le pannier de la ménagère a officiellement augmenté de 12.63% du 1er Janvier au 31 Décembre 2007. Puis on l’a recalculé d’une autre manière, et il arrive à 8 et quelques %.

Et ca ne comprend que le pannier de la ménagère: ni le foncier (qu’on ne consomme pas), ni les matériaux et services de construction (Ce qui se comprend bien), ni même le pétrole et les produits raffinés, ce qui est pour le coup tout-à-fait discutable.

Surtout que ces derniers sont l’objet d’augmetnations très fortes, d’une part parce que le prix du brut augmente (il a passé $100 le baril cet hiver, contre $11 en 99, par exemple –et il ne va pas redescendre à ce niveau, ca c’est de l’histoire), mais aussi parce que le Vietnam qui subventionnait les produits raffinés pour booster la croissance est en train de lever ces subventions qui côutent trop cher et financent aussi la croissance du Cambodge et du Laos par voie de contrebande.