Discussion: Projet d'investissement au Vietnam

Envoyé par hoang63

Au VN, il n'y a pas assez de demande d'achats immobiliers pour 2 raisons :
1- les riches étrangers n'ont pas le droit d'acheter
2- les vietnamiens ne sont pas assez riches pour acheter
donc logiquement, le prix doit baisser.
Mais non !!! on observe le contraire !!!
Cela veut dire quoi ?
Les propriétaires vietnamiens entre eux fixent les prix de leur biens de façon complètement bidon pour :
- se faire plaisir
- se donner l'impression d'être riche

..... en attendant qu'un pigeon passe dans le coin pour acheter au prix fort.

C'est mon avis. Qu'en pensez vous ?

Certes une majorite des vietnamiens n'est pas assez riche pour devenir proprietaire mais la minorite restante l'est largement pour acheter 2/3 terrains, si ce n'est beaucoup plus. Je ne sais pas si la demande est forte mais elle est la, bien presente !

Les prix sont completement bidons ??? C'est un peu prendre les vietnamiens pour des cons... non ? J'ai pu observer au viet nam que la demande varie selon les quartiers et avec ca, les prix. Et tout ca change assez vite ! Les quartiers limitrophes de Saigon sont en pleines constructions ou reconstructions et ca fait grimper les prix de l'immobillier. Un terrain dans un certain quartier peut ne rien valoir au debut mais il suffit qu'il y ait un projet de construction d'une route menant droit jusqu'au district 1 et hop, tout ca flambe !

Envoyé par GiangHuong

Les prix sont completement bidons ??? C'est un peu prendre les vietnamiens pour des cons... non ?

Bonjour GiangHuong,
Nous sommes là pour des échanges d'idées, je ne prends personne pour des cons.
Discussion close.

Envoyé par GiangHuong

Les prix sont completement bidons ??? C'est un peu prendre les vietnamiens pour des cons... non ? J'ai pu observer au viet nam que la demande varie selon les quartiers et avec ca, les prix. Et tout ca change assez vite ! Les quartiers limitrophes de Saigon sont en pleines constructions ou reconstructions et ca fait grimper les prix de l'immobillier. Un terrain dans un certain quartier peut ne rien valoir au debut mais il suffit qu'il y ait un projet de construction d'une route menant droit jusqu'au district 1 et hop, tout ca flambe !

Votre dernier paragraphe illustre bien, s'il en est, d'une irrationnalité évidente sur les marchés immobiliers chez le Vietnamiens. Et qu'ils soient c*** ou pas, telle n'est pas la question. Le jugement n'est pas intéressant.
Au demeurant, permettez-moi de vous dire que votre prénom est très beau (ou votre pseudo en tout cas).


Hoang63 et NoiVongTayLon, je rejoins vos avis.

J'avais vu en 2002 des cartes planifiant le développement de Saigon et Hanoi et j'avais été étonné du "délire" urbanistique, en terme quantitafif. Finalement, je vois les lancements de projets, c'est absolument gigantesques. Même en France, durant ces dernières années considérées comme une sorte d'apogée, cela ne ressemble à rien comparé au VN.
Donc l'offre est énorme.
La demande suivra-t-elle ? Celle de l'immobilier d'affaire en compte propres oui, par définition. Pour le reste et notamment le logement : je reste perplexe (c'est + ou -, et + et - comme en France).

Envoyé par hoang63

Bonjour GiangHuong,
Nous sommes là pour des échanges d'idées, je ne prends personne pour des cons.
Discussion close.

[QUOTE][Votre dernier paragraphe illustre bien, s'il en est, d'une irrationnalité évidente sur les marchés immobiliers chez le Vietnamiens. Et qu'ils soient c*** ou pas, telle n'est pas la question. Le jugement n'est pas intéressant.
/QUOTE]

Ma reflexion n'etait en aucun cas une attaque contre Hoang63 et encore moins contre les vietnamiens. Si j'avais eu des intentions mechantes, j'aurais mis une affirmation. La forme interrogative etait justement pour montrer la legerete de la reflexion.

Je ne trouve pas que ce soit si irrationnel que cela. C'est meme plutot logique. Les vietnamiens ne cherchent pas leur lieu d'habitation en fonction du paysage ou des commerces a proximite mais en fonction de l'accessibilite. S'il achete le terrain pour l'habitation, d'etre a cote d'une grande route est plus aise pour les deplacements. Et s'il achete pour ouvrir un petit commerce ( ca peut etre les deux raisons puisque beaucoup de vietnamiens utilisent la devanture de leur habitation pour commercer ) : proximite d'une grande route donc beaucoup de passage donc possiblite de plus de clients. Donc c'est normal que le prix du terrain monte.

Giang Huong,

Je pense que Hoang63, malgré l'expression en question, a proposé une argumentation qui part sur des bases économiques simples qui méritaient d'être posées.

Il n'y a pas de problème concernant l'aparté. On a tous bien compris que vous défendiez plutôt les Vietnamiens, et non l'inverse et c'est tout à votre honneur.

Quand je parle d'irrationnalité, je ne dis pas - pour ma part - que les prix sont "bidons". Ils ont une logique interpersonnelle intra-transactionnelle au moment justement de la transaction, mais le prix ne correspond pas à une construction de prix "classique". L'irrationnalité est évidente, je le maintient, même s'il est explicable (c'est sûr) et logique (pour reprendre votre mot), mais pas normale (avec tout que ce cela comporte en terme de normativité économique et rationnelle).
La rationnalité interne à la transaction et la compréhensibilité des positions et des arguments de chacun permet d'expliquer des niveaux de prix, mais ces derniers ne sont pas à des niveaux réellement justifié et acceptable (reste à le définir par des calculs macro économiques). C'est le propre de toute bulle financière : chacun évalue avec des arguments valables, c'est pour cela que d'autres acceptent de payer le prix fort, jusqu'au moment où ça dégringole, pour parler simplement. Le réveil est alors brutal et la claque sévère, d'autant plus sévère que la transaction était subjectivement considérée comme rationnelle justement, c'est-à-dire ayant une cohérence interne. D'où phénomène de rejet ou d'interrogation sans fins, et traumatisme.

Envoyé par hoang63

Bonjour Général,
Concernant l'immobilier, Nemchua a raison. C'est risqué car le prix est complètement fictif.
J'essaie d'expliquer à ma façon car je ne suis pas du tout expert en la matière.
Le prix de n'importe quelle marchandise est fixée en fonction du principe offre/demande. S'il n'y a pas de demande alors le prix doit baisser logiquement.

Au VN, il n'y a pas assez de demande d'achats immobiliers pour 2 raisons :
1- les riches étrangers n'ont pas le droit d'acheter
2- les vietnamiens ne sont pas assez riches pour acheter
donc logiquement, le prix doit baisser.
Mais non !!! on observe le contraire !!!
Cela veut dire quoi ?
Les propriétaires vietnamiens entre eux fixent les prix de leur biens de façon complètement bidon pour :
- se faire plaisir
- se donner l'impression d'être riche

..... en attendant qu'un pigeon passe dans le coin pour acheter au prix fort.

C'est mon avis. Qu'en pensez vous ?

Les riches etrangers n'ont pas le droit d'acheter: mais ils sont bien obliger de louer des usines, des bureaux, des apparts et des villas. Et avec l'entree du VN dans le WTO, ce n'est pas encore termine.
Les vietnamiens ne sont pas assez riches pour acheter: certains, si! Venez voir qui achete a Phu My Hung.
Le prix ne sont pas bidons, mais "bouteilles". Au-dessus de 3 bars un bidon explose. En fait, tout le monde parie sur la hausse. Avec un croissance a 2 chiffres depuis plusieurs annees sur Saigon, ils prennent un risque limite. Au-dessus d'un certain prix, bien sur, certains se plantent, mais ceux qui ont de la tresorerie et peuvent attendre seront gagnants.

Envoyé par Philippe

Giang Huong,

Quand je parle d'irrationnalité, je ne dis pas - pour ma part - que les prix sont "bidons". Ils ont une logique interpersonnelle intra-transactionnelle au moment justement de la transaction, mais le prix ne correspond pas à une construction de prix "classique". L'irrationnalité est évidente, je le maintient, même s'il est explicable (c'est sûr) et logique (pour reprendre votre mot), mais pas normale (avec tout que ce cela comporte en terme de normativité économique et rationnelle).
La rationnalité interne à la transaction et la compréhensibilité des positions et des arguments de chacun permet d'expliquer des niveaux de prix, mais ces derniers ne sont pas à des niveaux réellement justifié et acceptable (reste à le définir par des calculs macro économiques). C'est le propre de toute bulle financière : chacun évalue avec des arguments valables, c'est pour cela que d'autres acceptent de payer le prix fort, jusqu'au moment où ça dégringole, pour parler simplement. Le réveil est alors brutal et la claque sévère, d'autant plus sévère que la transaction était subjectivement considérée comme rationnelle justement, c'est-à-dire ayant une cohérence interne. D'où phénomène de rejet ou d'interrogation sans fins, et traumatisme.

Merci pour vos explications Philippe. Cependant, j'aurais quelques questions/interrogations.
Le cas exposé ne correspondrait-il pas plutôt à un mode de pensée occidentale, cad acheter pour se construire un patrimoine financier, invertissement immobilier et autres... Seuls les très riches vietnamiens peuvent et font cela.
Sinon le vietnamien moyen, tout ce qu'il veut c'est être sur d'avoir un toit sur la tête et qu'on ne le lui enlèvera pas. Le prix de son terrain peut bien augmenter, il ne compte pas revendre à la base. Certes, en cas de baisse du prix du terrain, il y a la rage de se dire qu'on aurait pu acheter moins cher mais je pense que les vietnamiens sont suffisamment fatalistes pour accepter les coups du sort (de l'économie).

Envoyé par HUYARD Pierre

Les riches etrangers n'ont pas le droit d'acheter: mais ils sont bien obliger de louer des usines, des bureaux, des apparts et des villas. Et avec l'entree du VN dans le WTO, ce n'est pas encore termine.
Les vietnamiens ne sont pas assez riches pour acheter: certains, si! Venez voir qui achete a Phu My Hung.
Le prix ne sont pas bidons, mais "bouteilles". Au-dessus de 3 bars un bidon explose. En fait, tout le monde parie sur la hausse. Avec un croissance a 2 chiffres depuis plusieurs annees sur Saigon, ils prennent un risque limite. Au-dessus d'un certain prix, bien sur, certains se plantent, mais ceux qui ont de la tresorerie et peuvent attendre seront gagnants.

Moi-aussi, je vois à peu près comme ça, c'est comme un jeu de pari, il y a ceux qui se cassent la gueule et aussi ceux qui ont la chance de s'en sortir juste à temps.

Envoyé par Philippe

Giang Huong,


Quand je parle d'irrationnalité, je ne dis pas - pour ma part - que les prix sont "bidons". Ils ont une logique interpersonnelle intra-transactionnelle au moment justement de la transaction, mais le prix ne correspond pas à une construction de prix "classique". L'irrationnalité est évidente, je le maintient, même s'il est explicable (c'est sûr) et logique (pour reprendre votre mot), mais pas normale (avec tout que ce cela comporte en terme de normativité économique et rationnelle).

Bonjour Philippe,
Merci pour ta réponse.
C'est ce que je voulais dire avec mes termes de néophyte.

Sans rancune GiangHuong

Sans rancune hoang63