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About LinkBacksNo problem PierreEnvoyé par HUYARD Pierre
No problem Pierre
Achat immobilier
Bonjour,
Votre est effectivement base sur le business, je vais deriver un peu.
Je suis Francais marie depuis 9 ans a une Vietnamienne qui est maintenant naruralisee Francaise, nous vivons en France, mais il possible que nous envisagions l achat d une maison au Vietnam (certainement a HCM).
Je sais que les Viet Kieux peuvent etre proprietaires, dans ce cas est il preferable de s adresser a un Avocat?
Et dans quelle condition l acte de propriete est etabli de facon a ne prendre aucun risque de tout perdre (argent investi).
Merci si possible de parler de ce sujet qui peu, je pense interresser des personnes dans mon cas.
A bientot.
A Pages
Hello Bruno,
Puisque vous prenez le temps de répondre in extenso, voyez que je ne m'attaquais pas à votre blog mais seulement à votre fil et votre message.
...dites-vous.
Mais ceci, par contre: "Le Médecin, le professionnel indispensable pour le maintien de votre santé: que vous ayez un peu mal par-ci ou une démangaison par-là, le médecin est à même de répondre à tous vos besoins: il est la pièce cardinale de votre santé.", ça crée un besoin: à moi! Un Médecin!
Aussi, qui aurait l'idée de faire la pub pour une ceinture de sécurité? Et depuis quand la ceinture de sécurité est-elle la pièce cardinale de la voiture?
Bon, allez, à remonter ce fil, je mets votre slogan en valeur.
Alors je me permets de vous répondre: oui. Dans votre cas, il est tout à fait indiqué de s'adresser à un avocat.
Adressez-vous simplement à Bruno Kermarec.
Dernière modification par Nem Chua ; 10/03/2010 à 16h43.
The Curse of the Were-Nem Chua
Bonjour Albert,
Nem Chua m'adressant votre dossier, je me presse de vous répondre.
Nous savons que les Viet kieus (sous certaines conditions) et, de manière plus restrictive, les étrangers (sous certaines conditions aussi : notamment le conjoint d’un citoyen vietnamien, vivant au Vietnam), sont autorisés aujourd’hui à acheter un bien immobilier au Vietnam.
Toutefois, n’étant pas un spécialiste du Droit immobilier vietnamien, n'ayant par ailleurs tous les détails de votre dossier, je me garderai d’entrer dans le fond de la question. Je laisse aux praticiens du secteur le soin de vous répondre de manière précise.
Je me limiterai donc ici à dégager quelques points de nature formelle.
L’achat d’un bien immobilier étant un investissement important, tant financier qu'affectif, agir avec prudence coule de source ... d’autant plus que le secteur est caractérisé à la fois par des démarches complexes (parfois de redoutables casse-têtes juridiques et administratifs selon un ami) et des cas d’escroquerie (lire les journaux).
Toujours est-il que, une fois votre capacité, ou plutôt celle de votre épouse née vietnamienne, à acheter un bien immobilier établie (un avocat vous le confirmera), amha votre stratégie sera double : 1) payer le juste prix (et pas plus cher), 2) faire en sorte que votre titre de propriété ne puisse être ni contesté, ni annulé.
Deux cas se présentent.
Si l’achat se fait par l’intermédiaire d’un agent immobilier, l’intervention d’un avocat n’est pas a priori nécessaire. Vérifier soigneusement cependant le sérieux de l’agent (références, comparaison entre les agences, observation de sa prestation…), et le contenu de l’acte de vente. Avant de le signer, bien le lire, le faire analyser le cas échéant par un avocat au moindre doute (clauses abusives…).
Si l’achat se noue de particulier à particulier, l’assistance d’un avocat spécialisé est recommandée : il fera les démarches requises pour le bon déroulement de la transaction. On rapporte de nombreux cas d’arnaques : de la plus banale : vices cachés (infiltration d’eau dans les murs camouflée à coups de peinture… ), aux délits caractérisés : ventes par des individus ne possédant la qualité de propriétaires… etc.. en passant par la dissimulation classique d’un droit de préemption pour ne citer que celle-là.
Si vous décidez de solliciter un avocat pour vous assister, ne jamais oublier de lui demander la conclusion d'une convention d'honoraires (Hợp đồng dịch vụ pháp lý) détaillée pour écarter le risque de quiproquo.
Je vous souhaite l'entier Succès dans vos démarches.
Bien à vous,
bruno
Joli coup de fusil, monsieur le Marquis. Ce paysan fait bien ses 70 livres.
Prêtez-moi un bâton, monsieur le Marquis, que je rabatte vers vous la faune de ces fourrés.
The Curse of the Were-Nem Chua
Bonjour Nem Chua,
Je reconnais comme vous que l’on est tenté à penser que dire que l’avocat est un acteur essentiel dans les affaires au Vietnam peut sembler superfétatoire. En effet, les autres métiers jouent aussi des rôles cruciaux dans un projet : financiers, comptables, ingénieurs, gestionnaires, créatifs …. L'énoncé découle en fait d'un constat : le primat sur le territoire vietnamien de la Loi vietnamienne : toute activité économique, même la plus sophistiquée, doit s’y conformer. C’est le préalable. Or, qui peut établir cette articulation ? L'avocat.
Certes, préconiser en affaires le recours à un corps de professionnels, soumis à une hiérarchie de contrôle légal et disciplinaire (Ordre des avocats), peut déranger des intérêts bien implantés de l’économie informelle remarque un collègue. Et c'est là en fait que le bât blesse.
Rassurons : il ne s’est jamais agi, en présentant les avocats, d'empiéter sur des plates-bandes. Mais si des membres du forum sont amenés à penser que pour réussir au Vietnam, le système D suffit (un ami expat qui suggère un montage à partir de son expérience personnelle, un intermédiaire qui s’improvise conseil juridique et fiscal dans une transaction …), amha on ne leur aurait pas rendu un fier service.
Sur le fond, je suis assez d’accord sur les coûts des avocats d'affaires : on peut regretter leur cherté relative.
Cordialement,
bruno
PS : je précise que je ne donne de consultationet n'ai aucune adresse de cabinets d'avocats à communiquer, même par MP !
En quoi est-ce spécifique au Vietnam ? Cet énoncé me parait un truisme.
Jusqu'à preuve du contraire, chaque pays a ses propres lois et dans chaque pays il faut, en principe*, les respecter.
Dans certains pays (par exemple, USA, Suisse) c'est encore plus "dramatique", les subdivisions locales ont une très large compétence législative et il y a autant de systèmes légaux qu'il y a d'état (USA) ou de cantons (Suisse).
Par exemple, en Suisse, l'organisation judiciaire est de la compétence des cantons. Si le code pénal est unique et fédéral, il existe 23 codes de procédure pénale différents (un par canton) et les brevets d'avocat sont cantonaux. Un avocat doit inscrit au barreau d'un canton pour pouvoir plaider dans ce canton, il doit au préalable est titulaire du brevet de ce canton. Ce qui fait qu'il doit passer un examen** dans chaque canton où il envisage de plaider.
Et je crois savoir qu'au Vietnam, les autorités locales ont également un grand pouvoir. Pouvoir qui ne va pas jusqu'au pouvoir législatif, mais pouvoir tout de même.
Je pense que l'hyper-centralisation est une caractéristique française. Ce qu'en France on appelle décentralisation me parait plutôt de l'ordre d'une dispersion géographique de l'administration, mais on trouve partout des préfets et sous-préfets (pas toujours aux champs*) qui veillent soigneusement sur les locaux ayant des velléités d'échapper à la tutelle du centre.
Là, je vais un peu caricaturer, cela me parait bien français de penser que les problèmes d'un sentier à ânes corse sont les mêmes que ceux d'un sentier de douanier sur les côtes de la mer du Nord et qu'un fonctionnaire parisien, qui n'a jamais mis les pieds en Corse, pas plus que sur les côtes du Nord, est parfaitement qualifié pour les résoudre.
Comment en suis-je arrivé à parler de centralisation/décentralisation à partir d'une discussion sur les avocats au Vietnam. Je crois que, comme le sous-préfet de Daudet, mais de façon bien moins poétique, je divague.
* Certains pays admettent des exceptions informelles pour certaines classes de population
** ou autre forme de preuve de ses connaissances juridiques spécifique à ce canton.
*** DAUDET : LES LETTRES DE MON MOULIN : Le sous-prfet aux champs
Phép vua thua lệ làng
Bonjour abgech,
Vous avez parfaitement raison !
Au Viêt Nam, il existe un très vieil adage : phép vua thua lệ làng, ce qui veut dire les lois du roi cèdent devant les coutumes du village. Malgré la "révolution", il est toujours en pratique !
En effet, les "notables locaux" d'aujourd'hui, au sein principalement du "Comité Populaire" (de la province, de la commune...) ont de très grands pouvoirs de décision vis-à-vis des investissements, surtout quand ceux-ci sont de capitaux étrangers. Ils sont aussi incontournables que les ministères du pouvoir central de la capitale.
Le choix d'une province où investir est la première étape importante.
Bien amicalement.
Savant ne suis
Poète ne puis
Débauché ? bof...
Gần bùn mà chẳng hôi tanh mùi bùn
Mon blog : http://terrelointaine.over-blog.fr
Tout-à-fait en accord avec Abgech et Dôngphong quant à phép vua thua lệ làng, de plus le droit vietnamien, un peu comme le droit allemand, cherche à répondre par le texte (et non par la jurisprudence) à tous les cas de figure. C'est une position qui se défend, et ce d'autant plus qu'effectivement le pouvoir local est élevé et appliqué, historiquement, pas toujours en connaissance de la loi. Mais ça veut dire aussi qu'on est souvent amené à jongler avec l'interprétation locale de la loi nationale, voire à devoir convaincre les fonctionnaires du sens de la loi.
On en parlait dans ces pages, par exemple il a fallu convaincre le département du plan et de l'investissement (émanation provinciale du ministère du même nom) que quand la loi dit que le directeur d'un projet doit être résident au Vietnam, ça ne veut pas dire qu'il a une carte de résident, mais bien qu'il y réside (et non pas à l'étranger). Sinon, comment investir, si pour avoir une carte de résident il fallait (à l'époque) prouver qu'on avait investi?
On est donc surtout devant une situation souvent floue, voire molle (et je n'ai pas dit folle), où il faut convaincre l'administration. D'où le besoin d'un juriste --mais typiquement la capacité d'un juriste à convaincre est liée à trois aspects: la connaissance de la loi, la connaissance de l'application de cette loi dans la province, et l'intelligence de qui on doit convaincre et de sa situation. Il ne s'agit donc souvent pas simplement de "voir son avocat", même si pour l'achat d'un bien immobilier, la compétence existe au Vietnam, mais de trouver un juriste approprié.
Ici, au Vietnam, il y en a d'absolument excellents, et qui ont le savoir et le pouvoir de convaincre le cas échéant, par exemple dans les phòng luật sư nhân dân (les bureaux de juristes du peuple). J'ai eu l'occasion de travailler avec eux en tant qu'employeur il y a 7-8 ans, employeur de leurs services, pas de leurs personnes, et je peux dire une chose: c'est en général un vrai service social intelligent et respectueux, et qui s'assure que l'esprit de la loi est respecté. Ils interviennent sur du droit civil pour ceux qui n'ont justement pas les moyens de se payer un avocat, une sorte de service social auquel les membres du barreau de certaines provinces sont tenus de participer (et le plus souvent gratuitement) pour maintenir leur réputation.
Je ne suis pas en train de recommander à tous de passer par eux, mais je veux simplement dire que des cabinets d'avocats aux juristes vietnamiens à l'explication de la procédure qu'on peut demander simplement au notaire public (phòng công chứng) qui est un passage absolument obligé pour l'achat d'un bien, plusieurs chemins mènent à Rome.
Voilà.
J'espèer que je n'ai pas laissé entendre que l'avis d'un pote expat' valait mieux que celui de l'avocat cardinal, en tout cas pas en principe.
Par ailleurs, Dôngphong, la loi sur les investissements étrangers est maintenant unifiée avec la loi sur les investissements tout court, et on est sensé traiter l'investisseur étranger idem. D'expérience (mais je ne vis pas dans l'enfer de Saigon --l'enfer, c'est les autres, disait Sartre, tous les autres, au milieu desquels on est un inconnu), d'expérience donc, ça peut se passer très bien et en tout bon respect.
À tel point que quand la loi a changé, c'est le service de l'investissement qui est venu m'informer de mes nouveaux droits.
The Curse of the Were-Nem Chua
dura lex sed lex
Quand je lis certains, j'apprends que le droit respecte plus le texte meme de la loi d'origine que la jurisprudence ; par consequent l'inverse du le droit jurisprudentiel anglais.
Quand j'en lis d'autre, j'apprends que les lois du roi cèdent devant les coutumes du village. En gros que la "common law" locale a le pas sur les textes qui viennent d'en haut.
Donc, nous avons un droit de type romain-germanique applique de maniere anglaise.
Cependant, la "common law" du village n'est pas une jurisprudence: c'est d'abord une coutume locale pre-existante a la loi.
Donc la loi de type romain-germanique s'applique stricto texto a moins qu'une loi locale pre-existante n'aille dans le sens contraire.
C'est de plus en plus clair.
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