Projet d’investissement au Vietnam

:bienv:

N’oublies pas te présenter dans la rubrique Nouveau membre – Présentation / Thành viên mới – Giới thiệu
C’est plus que conseillé..:bigsmile::icon40:

As tu contacté ses organismes : Chambre de Commerce et d’Industrie Française au Vietnam (CCIFV)

:icon40:

Si c’est du court terme, monter un business plan ne devrait pas poser trop de problemes…

Tout depend si tu veux le faire toi-meme ou sous-traiter le tout… Dans le deuxieme cas, il faudra que tu te fixes un budget…

Apres, tu pourras avancer…

La prochaine etape sera quand meme de preciser ton projet. On ne peut rien faire a l’aveuglette !

Si tu me donnes des details, je pourrai (peut-etre, je ne promets rien…) te mettre en relation avec des gens du milieu…

En général, c’est payant, ce genre de conseils…

Et un onseilleur n’est pas un payeur.

Je ne connais pas beaucoup de projets qui ne cherchent _que_ de l’argent: pour un bon projet, de l’argen, il y en a au Vietnam. Quelles compétences apportes-tu?

Mon general,
La troupe de soldats de ce forum ne sait pas trop bien qui vous etes?:bigsmile: vous faites dans quoi? le commandement d’un de nos régiments impose qu’on connaisse vos états de services. Sur quels champs de bataille avez vous gagne vos galons?:bigsmile::bigsmile::bigsmile:pleasantryBref, votre CV nous intéresse.!!!Pour parler plus sérieusement, un placement en tant que petit porteur est déconseille sur un marche que vous ne maitrisez pas. N’oubliez pas que le pays n’est qu’a ses débuts d’apprentissage de l’économie de marches (communisme oblige):vietnam: je vous conseille de faire dans l’immobilier (les viet kieu arrivent et le pays va connaitre un boum immobilier sans precedent). Dans un pays de 85.000.000 hbts, la révolution informatique fera ses effets tot ou tard (a condition d’être 1er a investir le secteur) c’est aussi valable pour la distribution (grande surface dirait Benp) que les pays asiatiques en general (a l’exception du Japon) n’ont pas encore maitrise et en particulier le vietnam. (vous vivez a l’étranger, donc mieux outillé que n’importe qui pour flairer les produits susceptibles d’intéresser les classes moyennes (50%) au Vietnam dont les possibilités de sortir du pays sont tres réduites, voire utopiques et qui aimeraient bien comme tout le monde (l’internet est passé par la) accéder a des choses généralement réservées aux riches (le luxe) et au premier rang des quelles les femmes). :petard:
Creuses un peu ce topic et fais le lire a ton entourage..et tu me diras:icon40:

Sincèrement, il est très difficile de se lancer dans les petits projets au VietNam à l’heure actuelle. Sauf si dans un créneau très pointu et avec beaucoup de compétences dans le domaine en matière grise…

– Il y a 2 ans, mon ami m’a demandé d’ouvrir un Mac Donald…
– Une association m’a demandé de monter des séminaires en Finance de Marché
– Une société m’a demandé de réfléchir dans la création des salles de marché pour les banques là bas
– etc…

Mais avant tout, un « business plan » est nécessaire et on verra après…
Amicalement :kimouss:
NVTL

Je te conseille de lire 2 ouvrages de Drucker Peter (mon gourou en management) « Les entrepreneurs » 1985, et « de l’asie et du monde » 2000. c’est d’une actualite on ne peut plus brulante. le pape a vu avant nous les changements qui s’operaient.

Bonjour 911generals :icon40:

Bien que les taux d’intérêt sont attrayants au VN, cependant je ne pense pas, en tant qu’étranger, que tu peux placer tes économies aux VietNam ! Sauf si tu demandes quelqu’un de ta famille de les placer pour toi :bigsmile:

Si non, je crois que tous les Viet Kieu, ou même Georges Soros, viendront arbitrer les taux d’intérêt là bas pleasantry

C’est ce que je pensais pour les montages de « Micro-Crédits » via des fonds de sollidarité, investir par les vietnamiens pour les vietnamiens. Mais la réalité n’est pas si évidente que ça :heat:

NVTL:kimouss:

10% par an, c’est en đồng. Ca prépare essentiellement une dévaluation graduelle du đồng, et ca reprend à peine l’inflation vietnamienne.

Ne viens pas investir dans un compte bancaire au Vietnam! À part l’impression d’être riche au moment de la conversion (1 euro = 22000 đồng), tu risques de rester à la traine.

Et puis investir au Vietnam, c’est toujours possible pour un étranger. Par contre, le đồng n’est pas librement convertible, et si un jour tu veux sortir l’argent du pays, ca pourrait être cher.

Pour un projet, c’est moins question de contacts que d’idées.

Tous ceux de ma connaissance qui vivent d’un investissement ici sont ici.

L’immobilier, super, fonce. Mais souviens-toi bien des deux règles sur un marché financier, quel qu’il soit:
– Pour tous les autres: « pas de panique », ca monte et ca montera encore longtemps, il faut s’accrocher à nos actifs et les laisser s’apprécier.
– Pour ma pomme: « sauve qui peut », le seul qui gagne est le premier rat qui quitte le navire.
Comment savoir quand le bateau coule si on n’est pas présent…? Pour ce genre d' »investissement » pleasantry, oui, il faut des contacts, et des fiables.

Non. Investir, c’est mettre du sien. Le blé, on disait, il y en a.

Oui mais pour avoir une petite idée réaliste des « placements en argent liquide » , je pense qu’au Vitenam comme dans d’autres pays d’Asie du Sud-Est, existent:

– des  » comptes rémunérés en Dongs »: NC annoce un taux annuel de 10%

– et des « comptes rémunérés en dollars »:
et là NC nous annonce un taux de rémunération annuel de ???

Par aileurs, la différence de taux entre les 2 peut en dire long sur l’état général de l’Economie du pays

Evidemment, les taux y diffèrent selon divers critères propres aux prêteurs et à l’emprunteur, les trois principaux paramètres étant :

• la nature de l’instrument utilisé,
• la durée,
• le risque de crédit.

Le taux appliqués actuellement chez Vietcombank sont :

Head Office’s Deposit Interest Rates (% p.a)

Product Type Individuals Corporates
VND USD EUR VND USD EUR
Current account 2.40 1.25 0.50 2.40 0.50 0.50
Savings account 2.40
Overnight
1 Week
2 Weeks
1 Month 6.24 3.70 1.20 6.96
2 Months 6.84 3.80 1.40 7.20
3 Months 7.44 4.20 1.60 7.56 0.85 1.60
6 Months 7.80 4.40 1.80 7.80 1.20 1.80
9 Months 8.04 4.55 1.80 8.16 1.35 1.80
12 Months 8.40 4.85 1.90 8.40 1.50 1.90
18 Months 8.52 4.85 8.76
2 Years 9.00 4.90 9.00
3 Years 9.12 5.00 9.12
4 Years 9.24
5 Years 9.36 5.10 9.36

Head Office’s Lending rates (% p.a)

Product Type VND USD EUR JPY SGD GBP
I. Short Term
+ Service and trade 10.44 5.80 4.25 2.50 4.00 5.50
+ Individual consumption 10.20
+ Manufacturing for domestic market 10.20
+ Export (L/C not yet opened)
+ Export (L/C opened VCB)
+ Export (L/C negotiable in VCB)
+ VCB Credit card 10.08
+ Mortgaged by Savings FD,NCD
II.Medium Term
+ For all economic sectors 12.00
+ Mortgaged by Savings FD,NCD
III.Long Term
+ For all economic sectors 12.60
+ Mortgaged by Savings FD,NCD
IV. Discount rate 10.08 5.55 4.25 2.50 4.00 5.50
+ Export L/C
+ Fixed Deposit, NCD

Laisse tomber cela, a mon humble avis…
Cela exige que tu fasses confiance… Et c’est un luxe que tu ne pourras pas te permettre au Vietnam…
Mieux vaut t’occuper du tout toi-meme…

Voila, ca, c’est la question que tu dois te poser, plutot que de t’en remettre aux autres !
Une fois que tu y auras repondu, ton projet pourra se preciser !

Cela confirme ce que l’on vient de dire…

Tu commences a cerner un peu mieux le Vietnam, maintenant, mon General ?

Oh, que c’est bien dit, tout cela !

Je rejoins entierement le sieur Nem Chua !

Alors comme ca Benp tu serais en relation avec des gens du Milieu !!!:bigsmile::bigsmile:
(de l’empire du milieu peut etre):heat:

Amicalement

Salut BenP :icon40:
Le but de mon pseudo (Formons une Grande Ronde) me semble pour cerner mieux le VietNam et son peuple ???!!! :bigsmile::bigsmile::bigsmile:
Amicalement
NVTL

Bonjour Général,
Concernant l’immobilier, Nemchua a raison. C’est risqué car le prix est complètement fictif.
J’essaie d’expliquer à ma façon car je ne suis pas du tout expert en la matière.
Le prix de n’importe quelle marchandise est fixée en fonction du principe offre/demande. S’il n’y a pas de demande alors le prix doit baisser logiquement.

Au VN, il n’y a pas assez de demande d’achats immobiliers pour 2 raisons :
1- les riches étrangers n’ont pas le droit d’acheter
2- les vietnamiens ne sont pas assez riches pour acheter
donc logiquement, le prix doit baisser.
Mais non !!! on observe le contraire !!!
Cela veut dire quoi ?
Les propriétaires vietnamiens entre eux fixent les prix de leur biens de façon complètement bidon pour :
– se faire plaisir
– se donner l’impression d’être riche

….. en attendant qu’un pigeon passe dans le coin pour acheter au prix fort.

C’est mon avis. Qu’en pensez vous ?

Hum, comment pourraient-ils faire ça ? Ils se téléphonent ? Ils font des réunions ? :heat:

Bonjour à tous :icon40:

Chaque chose a son cycle : les marchés financiers, l’immobilier et … même l’homme (la réincarnation de l’homme :bigsmile:)

Le Viet Nam connaît un cycle immobilier « sans précédent »…
La forte augmentation des prix immobiliers au VietNam est clairement menacée d’un éclatement de la bulle si les taux remontent fortement ou la demande s’arrêtera un jour !:oops:

Certes, on utilise pas le terme de « bulle immobilière », mais la périphrase est éloquente : l’ampleur et la durée de l’augmentation des prix des immobiliers au Viet Nam et leur découplage par rapport au cycle économique sont sans précédent.pleasantry

La durée du cycle « immobilier » au VietNam actuel est beaucoup plus longue, pour autant que les prix sont surévalués (?).:heat:

Qu’en pensez-vous ?
NVTL

Bonjour NVTL,
Merci de ta réponse.
La bulle internet a éclaté, chute vertigineuse des cours c’est parce que la marché a été sur-évalué.
Je suis d’accord d’utiliser le terme  » bulle immobilière  » au VN.
Il y a sûrement des experts sur FV pour nous leurs avis.

:bomb_phone:

Certes une majorite des vietnamiens n’est pas assez riche pour devenir proprietaire mais la minorite restante l’est largement pour acheter 2/3 terrains, si ce n’est beaucoup plus. Je ne sais pas si la demande est forte mais elle est la, bien presente !

Les prix sont completement bidons ??? C’est un peu prendre les vietnamiens pour des cons… non ? J’ai pu observer au viet nam que la demande varie selon les quartiers et avec ca, les prix. Et tout ca change assez vite ! Les quartiers limitrophes de Saigon sont en pleines constructions ou reconstructions et ca fait grimper les prix de l’immobillier. Un terrain dans un certain quartier peut ne rien valoir au debut mais il suffit qu’il y ait un projet de construction d’une route menant droit jusqu’au district 1 et hop, tout ca flambe !

Bonjour GiangHuong,
Nous sommes là pour des échanges d’idées, je ne prends personne pour des cons.
Discussion close.

Votre dernier paragraphe illustre bien, s’il en est, d’une irrationnalité évidente sur les marchés immobiliers chez le Vietnamiens. Et qu’ils soient c*** ou pas, telle n’est pas la question. Le jugement n’est pas intéressant.
Au demeurant, permettez-moi de vous dire que votre prénom est très beau (ou votre pseudo en tout cas).

Hoang63 et NoiVongTayLon, je rejoins vos avis.

J’avais vu en 2002 des cartes planifiant le développement de Saigon et Hanoi et j’avais été étonné du « délire » urbanistique, en terme quantitafif. Finalement, je vois les lancements de projets, c’est absolument gigantesques. Même en France, durant ces dernières années considérées comme une sorte d’apogée, cela ne ressemble à rien comparé au VN.
Donc l’offre est énorme.
La demande suivra-t-elle ? Celle de l’immobilier d’affaire en compte propres oui, par définition. Pour le reste et notamment le logement : je reste perplexe (c’est + ou -, et + et – comme en France).

[Votre dernier paragraphe illustre bien, s’il en est, d’une irrationnalité évidente sur les marchés immobiliers chez le Vietnamiens. Et qu’ils soient c*** ou pas, telle n’est pas la question. Le jugement n’est pas intéressant.
/QUOTE]

Ma reflexion n’etait en aucun cas une attaque contre Hoang63 et encore moins contre les vietnamiens. Si j’avais eu des intentions mechantes, j’aurais mis une affirmation. La forme interrogative etait justement pour montrer la legerete de la reflexion.

Je ne trouve pas que ce soit si irrationnel que cela. C’est meme plutot logique. Les vietnamiens ne cherchent pas leur lieu d’habitation en fonction du paysage ou des commerces a proximite mais en fonction de l’accessibilite. S’il achete le terrain pour l’habitation, d’etre a cote d’une grande route est plus aise pour les deplacements. Et s’il achete pour ouvrir un petit commerce ( ca peut etre les deux raisons puisque beaucoup de vietnamiens utilisent la devanture de leur habitation pour commercer ) : proximite d’une grande route donc beaucoup de passage donc possiblite de plus de clients. Donc c’est normal que le prix du terrain monte.

Giang Huong,

Je pense que Hoang63, malgré l’expression en question, a proposé une argumentation qui part sur des bases économiques simples qui méritaient d’être posées.

Il n’y a pas de problème concernant l’aparté. On a tous bien compris que vous défendiez plutôt les Vietnamiens, et non l’inverse et c’est tout à votre honneur.

Quand je parle d’irrationnalité, je ne dis pas – pour ma part – que les prix sont « bidons ». Ils ont une logique interpersonnelle intra-transactionnelle au moment justement de la transaction, mais le prix ne correspond pas à une construction de prix « classique ». L’irrationnalité est évidente, je le maintient, même s’il est explicable (c’est sûr) et logique (pour reprendre votre mot), mais pas normale (avec tout que ce cela comporte en terme de normativité économique et rationnelle).
La rationnalité interne à la transaction et la compréhensibilité des positions et des arguments de chacun permet d’expliquer des niveaux de prix, mais ces derniers ne sont pas à des niveaux réellement justifié et acceptable (reste à le définir par des calculs macro économiques). C’est le propre de toute bulle financière : chacun évalue avec des arguments valables, c’est pour cela que d’autres acceptent de payer le prix fort, jusqu’au moment où ça dégringole, pour parler simplement. Le réveil est alors brutal et la claque sévère, d’autant plus sévère que la transaction était subjectivement considérée comme rationnelle justement, c’est-à-dire ayant une cohérence interne. D’où phénomène de rejet ou d’interrogation sans fins, et traumatisme.

Les riches etrangers n’ont pas le droit d’acheter: mais ils sont bien obliger de louer des usines, des bureaux, des apparts et des villas. Et avec l’entree du VN dans le WTO, ce n’est pas encore termine.
Les vietnamiens ne sont pas assez riches pour acheter: certains, si! Venez voir qui achete a Phu My Hung.
Le prix ne sont pas bidons, mais « bouteilles ». Au-dessus de 3 bars un bidon explose. En fait, tout le monde parie sur la hausse. Avec un croissance a 2 chiffres depuis plusieurs annees sur Saigon, ils prennent un risque limite. Au-dessus d’un certain prix, bien sur, certains se plantent, mais ceux qui ont de la tresorerie et peuvent attendre seront gagnants.

Merci pour vos explications Philippe. Cependant, j’aurais quelques questions/interrogations.
Le cas exposé ne correspondrait-il pas plutôt à un mode de pensée occidentale, cad acheter pour se construire un patrimoine financier, invertissement immobilier et autres… Seuls les très riches vietnamiens peuvent et font cela.
Sinon le vietnamien moyen, tout ce qu’il veut c’est être sur d’avoir un toit sur la tête et qu’on ne le lui enlèvera pas. Le prix de son terrain peut bien augmenter, il ne compte pas revendre à la base. Certes, en cas de baisse du prix du terrain, il y a la rage de se dire qu’on aurait pu acheter moins cher mais je pense que les vietnamiens sont suffisamment fatalistes pour accepter les coups du sort (de l’économie).

Moi-aussi, je vois à peu près comme ça, c’est comme un jeu de pari, il y a ceux qui se cassent la gueule et aussi ceux qui ont la chance de s’en sortir juste à temps.

Bonjour Philippe,
Merci pour ta réponse.
C’est ce que je voulais dire avec mes termes de néophyte.

Sans rancune GiangHuong

Sans rancune hoang63 :icon40:

Les prix de l’immobilier vietnamiens sont très bizarres. Même dans le années 80 même quand tout le monde était fauché, les boutiques des 36 rues de Hanoi valaient plusieurs taëls d’or le m2. Maintenant on entend des prix fou dans les beaux quartiers genre 10 ou 20 000 € le m2 de terrain.
Une autre bizarrerie est le rapport très bas de la location des maison en ville. Une maison de 100 000€ se louait 100€ ! Ce qui rapporte dans les 1% par an ; le propriétaire espérant gagner sur la plus value. Je me demande combien est la norme en France dans le secteur privé ? Maintenant, il paraît que les loyers ont été multipliés par 2 ou 3

De « Investir au Vietnam », on est passés à l’immobilier. Est-ce un signe des temps?

L’analyse fréquente de ce fil est que si tous les Vietnamiens n’ont pas les moyens de s’acheter une habitation à Phú Mỹ Hưng, ceux qui le peuvent le font pour l’habiter.

Rien n’est moins sur: la majorité des appartements (quasiment tous ont été achetés) est soit inoccupée soit meublée de facon minimale pour une habitation temporaire. J’en ai encore visité récemment cehz des amis.

La raison est simple, et elle explique la « bulle ». Les acheteurs ne le font pas pour habiter, mais pour spéculer, étant donné que c’est aujourd’hui encore le marché financier à l’historique le plus stable.

Ils achètent pour vendre, et pourquoi vendre si c’est à perte? Du coup, ca entraine une hausse vertigineuse des prix, puisqu’avant de trouver le prix stable (qui bien sur est celui auquel l’appartement ne s’achète plus, dans une sorte de principe de Peter du marché financier) il passe par plusieurs mains. Évidemment, ca finit de mettre ces habitations hors de portée de la bourse de ceux qui souhaitent les habiter.

Tous les business rentables ont ce problème: òu placer les bénéfices? Du coup, ca pousse les marchés financiers à la hausse.

Les prix ont l’air fous, avec des variations rapides dans le temps comme par quartier, c’est aussi parce qu’il y a une sur-réaction à toutes les incitations du marché.

Untel a croisé un acheteur potentiel? Tous ses voisins augmentent le prix. Untel autre a essuyé deux échecs pour vendre son terrain? S’il a besoin de trésorerie il sera prêt à brader.

L’un d’entre vous a mentionné que ceux qui avaient de la trésorerie survivraient. C’est vrai, mais ils sont rares: les gens qui surfent la bulle immobilière pratiquent beaucoup le gearing, c’est-à-dire qu’ils empruntent en s’adossant à leur premier bien immobilier pour en acheter un autre, puis sur le deuxième pour un troisième, ce qui les fragilise en cas de perte de valeur du marché.

Ils y sont d’ailleurs poussés par les banques, qui ne prêtent que sur hypothèque d’immobilier! Allez voir un banquier avec un business plan et une étude de marché pour voir! Ils ne savent même pas les lire, et s’ils savaient ils vous doubleraient tout de suite: du coup on ne leur en montre jamais les bons!

Tout le système est pourri (je veux dire bancal), et le Vietnam s’expose maintenant par ce biais à ce qui a mis la Thailande à genoux il y a dix ans. À l’époque, la dette extérieure était faible, le dồng non convertible et il n’y avait que peu de réserves de dollars au Vietnam. Aujourd’hui, si le đồng n’est toujours pas convertible, l’exposition du Vietnam par sa dette extérieure est bien plus grande qu’alors. On en a déjà parlé.

Alors, le gearing qui finance les emprunts dont en particulier le court terme industriel, et qui s’adosse à l’immobilier… Heureusement que les gens sont optimistes!

Encore un mot (promis, un seul).

Moi aussi j’aime beaucoup le prénom de Giang Hương, dont je devine qu’elle vient de Huế? C’est super romantique.

Mais je l’aime moins si il fait référence à Saigon! (parce que le parfum des rivières de Saigon…!):heat:

Bonjour Nem Chua :icon40:
Je pense que tu confonds « Giang Hương » et « Hương Giang« …:bigsmile:
Hương Giang = « Sông Hương » à Huê’…C’est très romantique…
Mais ce pseudo, je pense que c’est plutôt « Giáng Hương« …pleasantry
N’est pas Giang Huong ?? :bigsmile:
Qu’en penses-tu ?
NVTL

Ah oui. Je n’avais pas deviné le dấu sắc et je m’étais jeté sur le sino-viet pour comprendre « giang hương » comme « parfum de rivière », ce qui, tu l’as dit, à Huế, ferait le pendant de « hương giang ».

Quant à Giáng hương, c’est une fleur, n’est-ce pas?

[Moi aussi j’aime beaucoup le prénom de Giang Hương, dont je devine qu’elle vient de Huế? C’est super romantique.

Mais je l’aime moins si il fait référence à Saigon! (parce que le parfum des rivières de Saigon…!)/QUOTE]

Je pense que tu confonds « Giang Hương » et « Hương Giang« …:bigsmile:
Hương Giang = « Sông Hương » à Huê’…C’est très romantique…
Mais ce pseudo, je pense que c’est plutôt « Giáng Hương« …pleasantry
N’est pas Giang Huong ??

[Quant à Giáng hương, c’est une fleur, n’est-ce pas? /QUOTE]

Désolée Nem Chua, je suis originaire de Saigon. :bigsmile: Donc pas de signification romantique à propos de mon prénom.
Tu as parfaitement raison NVTL, si on met bien tous les accents sur mon prénom c’est bien Giáng Hủỏng et oui, c’est bien une fleur Nem Chua.

Merci pour cet petit aparté sur mon prénom !

Oui, pardon. En tant que fleur, c’est très romantique. C’est d’ailleurs une très jolie fleur.

Les prénoms vietnamiens sont très souvent en sino-viet, d’òu mon erreur.

Merci pour l’image !
Ton erreur était compréhensible vu que j’ai pas mis les accents. Mais maintenant il faut que j’aille à Hue pour voir le Huong Giang ! :bigsmile:

Dans une operation immobiliere, un tas de gens prennent des options et versent des accomptes (en pariant sur la demande et la hausse) et en pensant revendre leur option en cours de chantier.
Quand ils ne peuvent pas tenir jusqu’au bout, ils demandent a se degager et recuperent (une partie) leurs fonds.
Comme ces clients optionnels avaient souvent des desideratas precis sur le programme, on se retrouve parfois avec des apparts bizarres (100% viets) sur les bras et il faut les remodifier en urgence quand on veut les louer a des occidentaux. Rien que du plaisir!

C’est une Orchidée

bonjour, es-tu déjà allé au VN ? quel est ton domaine d’activité actuel ? Je me rends au VN très régulièrement dans le but de m’y installer dans 2 ou 3 ans, j’ai déjà un peu progresser dans certains projets, mais j’ai surtout appris la méfiance et la patience.
Veux tu aller au sud ou au nord ?