Répondre à : Projet d’investissement au Vietnam

Les prix ont l’air fous, avec des variations rapides dans le temps comme par quartier, c’est aussi parce qu’il y a une sur-réaction à toutes les incitations du marché.

Untel a croisé un acheteur potentiel? Tous ses voisins augmentent le prix. Untel autre a essuyé deux échecs pour vendre son terrain? S’il a besoin de trésorerie il sera prêt à brader.

L’un d’entre vous a mentionné que ceux qui avaient de la trésorerie survivraient. C’est vrai, mais ils sont rares: les gens qui surfent la bulle immobilière pratiquent beaucoup le gearing, c’est-à-dire qu’ils empruntent en s’adossant à leur premier bien immobilier pour en acheter un autre, puis sur le deuxième pour un troisième, ce qui les fragilise en cas de perte de valeur du marché.

Ils y sont d’ailleurs poussés par les banques, qui ne prêtent que sur hypothèque d’immobilier! Allez voir un banquier avec un business plan et une étude de marché pour voir! Ils ne savent même pas les lire, et s’ils savaient ils vous doubleraient tout de suite: du coup on ne leur en montre jamais les bons!

Tout le système est pourri (je veux dire bancal), et le Vietnam s’expose maintenant par ce biais à ce qui a mis la Thailande à genoux il y a dix ans. À l’époque, la dette extérieure était faible, le dồng non convertible et il n’y avait que peu de réserves de dollars au Vietnam. Aujourd’hui, si le đồng n’est toujours pas convertible, l’exposition du Vietnam par sa dette extérieure est bien plus grande qu’alors. On en a déjà parlé.

Alors, le gearing qui finance les emprunts dont en particulier le court terme industriel, et qui s’adosse à l’immobilier… Heureusement que les gens sont optimistes!